Claves para rebajar la factura fiscal de los inmuebles

Visto en INFOCONSTRUCCIÓN. Los propietarios de inmuebles, especialmente aquellos con grandes carteras, deben preguntarse si son razonables las bases imponibles que la Administración le está asignando por la tenencia o transmisión de los inmuebles. En muchos casos, la factura fiscal que toca pagar es el resultado de referencias erróneas en el catastro o de valoraciones fácilmente impugnables si se cuenta con el asesoramiento técnico adecuado. Este ha sido el punto de partida de la jornada: “¿Es posible ahorrar en el pago de impuestos sobre bienes inmuebles?”, organizada por Tinsa, la empresa líder en valoración, análisis y asesoramiento inmobiliario, el despacho de abogados Garrigues y la revista Observatorio Inmobiliario y de la Construcción. Ejemplos prácticos La caída de los valores inmobiliarios derivados de la crisis ha generado grandes discrepancias entre contribuyentes, tribunales y Administración Pública en lo referente al pago de numerosos impuestos, como es del IIVTNU (antiguas plusvalías), el IBI o los de AJD. Andrés Lorente, director del Área Tributaria y Suelos de Tinsa, ha explicado cómo en muchas ocasiones los elevados valores catastrales asignados a un bien están derivados de una identificación errónea de la superficie, del uso, tipologías o de las calidades en el Catastro. "Revisando la cartera de un cliente nos extrañó la referencia a una nave de 11.000 metros cuadrados. Resulta que su superficie era mucho menor, pero en las fotos aéreas del Catastro se veía una balsa aledaña de un tono grisáceo que se confundía con el del techo de la nave y Catastro había considerado que toda esa superficie correspondía al inmueble", explicó Lorente. Otros ejemplos destacados Una auditoría catastral permite corregir errores y volver a recalcular los valores de acuerdo a una información contrastada con la realidad del inmueble. En este proceso, apuntó el director del Área Tributaria de Tinsa, las sociedades de tasación cuentan con información muy precisa procedente del gran volumen de tasaciones que realizan anualmente. Los ahorros pueden ser significativos. Los expertos de Tinsa contaron un caso en el que un terreno con un valor catastral asignado de 57 millones de euros lo redujo a tan solo 13 millones después de comprobar que se estaba asignando valores como si se tratara de un suelo urbano finalista, cuando en realidad era urbanizable pendiente de gestión y urbanización para su desarrollo. La subsanación de ese error supuso un ahorro para el propietario de más de 90.000 euros al año en el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Lorente advirtió que no es una reclamación que interese cursar a un particular, ya que los costes de abogados, procuradores e informes técnicos pueden sobrepasar con creces el posible ahorro generado en el IBI para el propietario de una vivienda. También se expuso en la sesión cómo, gracias al conocimiento del mercado y el uso de instrumentos metodológicos adecuados, Tinsa está consiguiendo demostrar que la base imponible para el pago del IIVTNU de bienes que se han tenido en propiedad entre 2003 y 2014 no es positiva como argumenta por defecto la Administración. No se ha generado plusvalía, ya que el suelo ha perdido valor durante el periodo de tenencia. "La base imponible es negativa, por lo que el importe de la plusvalía según criterios de mercado es en este periodo nula", explicó Marta García, responsable de Consultoría Tributaria de Tinsa. Las oportunidades de reclamación que la crisis está generando ha llevado a Tinsa a desarrollar un producto técnico específico para la impugnación de plusvalías, que resuelve las discrepancias entre valores de mercado y valores de repercusión asignados. El análisis se referencia en valores de mercado y costes de construcción, y recoge y justifica en un solo informe las variaciones de valor registradas durante el periodo de tenencia del bien. Gonzalo Rincón, asociado principal del departamento Fiscal de Garrigues, confirmó durante la jornada que hay sentencias que reconocen que si no hay ganancia en la transacción no se puede hablar de plusvalía. "La Administración se resiste a aceptarlo. Por eso es importante la fuerza de la prueba. Es recomendable un informe de una sociedad de tasación independiente. No es suficiente con la escritura de compraventa", afirmó Rincón. También hay opciones para reclamar facturas fiscales pasadas: en los casos de autoliquidación del impuesto (no cuando se ha liquidado a instancias del Ayuntamiento) se reconocen cuatro años de plazo para presentar una impugnación. Rincón también recordó que los tribunales han aceptado que un crédito goza de las mismas exenciones en el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que los préstamos hipotecarios, un reconocimiento que permite rebajar la factura fiscal a muchas empresas. También se refirió a la impugnación de los valores catastrales, que, como se ha visto, pueden esconder errores en la identificación del bien. “Siempre será más sencillo hacer la reclamación en el mismo momento en que se notifica el valor catastral que hacerlo pasado el tiempo”, aconsejó Rincón. Por último, el abogado de Garrigues destacó el ahorro que para los compradores de grandes carteras de créditos hipotecarios puede suponer el reconocimiento en los tribunales de la base imponible para el pago del impuesto debe ser la responsabilidad hipotecaria viva (la pendiente de pago, no la inicial en la constitución de la hipoteca.) "En grandes carteras, la diferencia de base imponible supone un ahorro muy significativo", afirma Rincón.

La Valoración de Bienes Inmuebles. Métodos de Valoración.

Valoración
1. Acción y efecto de valorar.
Valorar
1. Señalar el precio de algo.
2. Reconocer, estimar o apreciar el valor o mérito de alguien o algo.
Valor
(Del latín valor, valoris)
1. Grado de utilidad o aptitud de las cosas para satisfacer las necesidades o proporcionar
bienestar o deleite.
2. Cualidad de las cosas, en virtud de la cual se da por poseerlas cierta suma de dinero o
equivalente.
De acuerdo con las definiciones citadas, parece lógico que lo primero que hay que
hacer antes de acometer la valoración de un bien inmueble, es determinar las cualidades que
posee el objeto y que le hacen merecedor de distinción entre otros de su misma naturaleza, y
por las cuales el sujeto comprador está dispuesto a pagar por tenerlas. Es decir, para valorar un
bien inmueble, con carácter previo habrá que reconocer, estimar o apreciar las cualidades que
posee el mismo.

La mayoría de los autores coinciden en afirmar que existen una serie de cualidades que
influyen, en mayor o menor medida, en el valor de los bienes inmuebles. En definitiva la
valoración consiste en la determinación de las cualidades que influyen en el valor.
El sector inmobiliario y, por extensión, la valoración inmobiliaria es una actividad
multidisciplinar que requiere de la concurrencia de otras profesiones: arquitectura, ingeniería,
derecho, economía, sociología, estadística, etc.
Así nos encontramos con soportes tecnológicos relacionados con la arquitectura y la
ingeniería, aunque hay que dejar claro que una cosa es construir y otra muy distinta valorar; no
obstante, es imprescindible conocer los elementos constructivos e instalaciones, reconocer su
estado de conservación y la calidad de la construcción, efectuar mediciones y elaborar
presupuestos, interpretar planos y tener conocimientos de topografía.
Otra cuestión a tener en cuenta son los aspectos legales, ya que la tasación del
inmueble dependerá del título de propiedad y de los derechos consolidados que sean
inherentes al objeto de tasación, así como de la normativa que le sea de aplicación. El
conocimiento de la jurisprudencia aplicada a casos concretos, la ley de suelo, leyes
urbanísticas, planeamiento y normativa urbanística municipal, código civil o legislación sectorial,
entre otras, serán imprescindibles conocer y aplicar para acometer una valoración motivada. El
Derecho estará presente en ámbitos tales como la expropiación, la reversión, o la distribución
equitativa de beneficios y cargas en los procesos reparcelatorios.
También son necesarias las herramientas que nos proporcionan la sociología, economía
o estadística para determinar las cualidades de valor que interesan a las personas y por las
cuales están dispuestas a pagar por ellas; analizar las condiciones de cambio
macroeconómicas que influyan en los valores base, calcular los niveles socioeconómicos en los
que se distribuyen las ciudades, o utilizar la matemática estadística para elaborar estudios de
mercado que posibiliten por ejemplo aplicar el método de comparación. En definitiva todo ello
requiere de una cierta especialización.
La identificación correcta del objeto de valoración es condición indispensable para
proceder a su valoración. En muchas ocasiones no se reconoce adecuadamente el bien
inmueble a valorar; ésta es una de las razones, aunque no la única, de que el informe de
tasación realizado por distintos tasadores arroje una dispersión inadmisible.
Para identificar el objeto de tasación será necesario que reconozcamos todas las
cualidades tanto intrínsecas como extrínsecas del mismo y, que además, determinemos el
conjunto de derechos y obligaciones consolidados que gravitan sobre el objeto. El valor del
mismo se obtendrá como sumatorio de las cualidades intrínsecas, más el sumatorio de las
cualidades extrínsecas, más el sumatorio de los derechos consolidados, menos el sumatorio de
las cargas, respondiendo a la siguiente expresión:
VALOR = Σ CUAL_INTR. + Σ CUAL_EXTR. + Σ DERECHOS - Σ CARGAS
Los derechos consolidados vendrán determinados, por una parte, en el título de
propiedad, en el que se indicará si el propietario tiene la propiedad plena de la cosa, o bien si
algunos de los derechos (derechos reales) recaen en otro propietario. Por otra parte, los
derechos estarán fijados en función de lo que determinen las Leyes (planeamiento urbanístico,
legislaciones sectoriales, normativas, ordenanzas, etc.) sin olvidar lo que dice la jurisprudencia,
ya que no pocas veces arroja luz sobre cuestiones relacionadas con la valoración inmobiliaria.
Los métodos de valoración inmobiliaria que se aplican en la práctica habitual son los
siguientes:
• Método del coste.
• Método de comparación y otras técnicas y métodos sintéticos.
• Método residual en sus dos variantes: estático y dinámico.
• Método de actualización de rentas.
• Método del análisis cualitativo.

Una circular para que las sociedades de tasación sean independientes

Perito y Tasador El diciembre pasado se dió a conocer una nueva circular del Banco de España que pretende garantizar la independencia y el buen hacer de las sociedades de tasación Esta nueva circular, que todavía no ha sido publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE), modifica la Circulares 7/2010, a las entidades de crédito, sobre desarrollo de determinados aspectos del mercado hipotecario; la Circular 3/1998, a las sociedades y servicios de tasación homologados, sobre información a rendir al Banco de España; la Circular 4/2004, de 22 de diciembre, a las entidades de crédito, sobre normas de información financiera pública y reservada, y modelos de estados financieros; la Circular 6/2010, de 28 de septiembre, a entidades de crédito y entidades de pago, sobre publicidad de los servicios y productos bancarios; y la Circular 3/2008, de 22 de mayo, a las entidades de crédito, sobre determinación y control de los recursos propios mínimos. Mecanismos para favorecer la independencia de la actividad de tasación Este es sin duda el principal objetivo del documento: la independencia de las entidades de tasación. Así, desde la entrada en vigor de la Circular las entidades dispondrán de un mes para informar la Banco de España de los mecanismos que hubieran establecido para favorecer la independencia de la actividad de tasación y evitar conflictos de interés, y que al menos deberán constar del reglamento interno de conducta a que se alude en la norma siguiente. Valoración de inmuebles Además de cumplir la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, para valoraciones de inmuebles en España, el valor del bien hipotecado será revisado con una frecuencia mínima de un año, cuando se trate de inmuebles comerciales, y de tres años, en el caso de inmuebles residenciales. Esta revisión, que deberá efectuarse por sociedades de tasación homologadas, podrá realizarse mediante procedimientos automáticos y masivos que determinen el valor de los inmuebles mediante extrapolación del de otros que compartan caracteres similares y que figuren en las bases de datos de las sociedades de tasación, sin inspección interior ocular del inmueble. Recomendaciones a las sociedades de tasación En la nueva circular se incluyen recomendaciones muy claras para salvaguardar la independencia y la objetividad de las sociedades de tasación, algunas de la cuales ya han sido de aplicación durante años, en muchos casos, y otras han empezado a implantarse en los últimos meses, entre ellas: Impedir la realización de cualquier tipo de tasaciones previas o valoraciones orientativas Canalizar toda comunicación con los clientes (salvo las estrictamente precisas para facilitar el acceso al bien que haya de ser tasado) a través de representantes de la sociedad que no intervengan en la valoración de los bienes, evitando el trato directo de la propia sociedad y de sus tasadores con empleados o directivos de la entidad de crédito unidades encargadas de la concesión o comercialización de los préstamos o créditos hipotecarios Disponer de más de un tasador por localidad o área de actividad tasadora (en la medida en que resulte factible atendiendo a la población de la misma) y, de un procedimiento de elección aleatorio de los mismos o, si se utiliza cualquier otro criterio, asegurarse de que el mismo evite sesgos en la asignación de las tasaciones. Recomendaciones a las entidades de crédito La asignación de encargos debería estar centralizada y depender de un área de la entidad financiera relacionada con el control de riesgos. Mantener una política de evaluación periódica de la conveniencia de rotar las sociedades de tasación elegidas Comprobación de la calidad y ajuste de la tasación procediendo a encargar, a su propia costa, una nueva cuando el titular del bien a hipotecar aporte de una tasación válida que la entidad de crédito deba aceptar. Evitar que cualquier empleado o representante de la entidad de crédito influya en la tasación a través de información, amenazas de impago o de veto, promesas de futuros encargos, etc. Cuando la entidad de crédito cuente con tasadores internos, éstos sólo deberán realizar encargos efectuados por terceros o comprobaciones de la calidad de las valoraciones efectuadas por sociedades de tasación externas e independientes. Se considerarán tasadores internos los pertenecientes a los servicios de tasación de la entidad, a las sociedades de tasación que pertenezcan al mismo grupo que la entidad de crédito así como a aquellas en las que la entidad de crédito mantenga una participación accionarial , directa o indirecta, o derechos de voto, significativos Honorarios sin relación con el valor de tasación Las tarifas abonadas por las entidades de crédito a las sociedades de tasación serán independientes del valor del inmueble. De la misma manera, las tarifas abonadas a tasadores no deben incorporar ningún elemento que pueda incitar la inclusión de un sesgo en el valor final del bien tasado. El importe de la retribución será independiente del valor del inmueble, y estará relacionado con el tiempo y coste de los trabajos realizados, la ubicación, tipología y superficie del activo a valorar y el grado de responsabilidad en que el profesional incurra. Más información: www.bde.es

Si el perito no visita el inmueble la valoración no es válida

Perito y Tasador Una Sentencia del Tribunal Supremo establece como criterio general la inspección del bien inmueble a valorar en el dictamen de perito La sentencia de la Sección Segunda de la Sala Tercera del Tribunal Supremo ha establecido como principio general la obligatoriedad de visitar el inmueble cuando sea necesario realizar una valoración del mismo para realizar una comprobación de valores por parte de la Administración Tributaria. Esta visita permitirá al perito comprobar las características del bien y valorarlas desde el conocimiento real de las mismas, mediante el examen personal y directo del objeto de valoración, ya que, de otra forma, el dictamen no podría ser tenido en cuenta por no contener el estado de conservación o la calidad de lo materiales utlizados. Los dictámenes en la comprobación de valores Los dictámenes emitidos para la comproación de valores han de contener los elementos, datos, razonamientos y justificaciones necesarias, para que los interesados puedan conocer las razones del valor resultante. Es por ello que , según señala la sentencia, los informes periciales deben contener los criterios, elementos de juicio o datos técnicos que se hayan tenido en cuenta para el cálculo del valor del inmueble. Según el art. 114.1 de la LGT corresponde a la Administración Tributaria acreditar que el valor a aplicar para la práctica de la liquidación es el resultante del dictamen pericial dictado en la comprobación de valores. Si la comprobación de valores no está completamente justificada en el dictamen pericial, se impide que ésta sea puesta en duda o se discrepe de la validez, por ejemplo, del método empleado en el cálculo del valor.De esta manera se obligaría al contribuyente a acudir a la tasación contradictoria, para discutir la comprobación de valores, cuando ni siquiera se conocen las razones de la valoración propuesta por la Hacienda, colocando a los ciudadanos en una evidente situación de indefensión frente a posibles arbitrariedades o errores de los peritos de la Administración. La tasación pericial contradictoria es un último derecho del contribuyente y no la única manera de combatir la tasación realizada por la Administración, que antes ha de cumplir con su obligación de fundar suficientemente los valores a los que ha llegado, sin que el sujeto tributario venga obligado, por su parte, a acreditar el error o la desviación posible de la Hacienda Pública cuando no conoce una justificación bastante de aquellos nuevos valores Es conveniente para todos saber que las tasaciones para la comprobación de valores no alcanzan la presunción de legalidad de los actos administrativos, porque las peritaciones, aunque las practique un funcionario, son dictámenes.

Principio de Prudencia

Ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se eligirá el que dé como resultado un menor valor de tasación. Este principio parece contradictorio con el anteriormente expuesto de Mayor y mejor Uso, pero no es así. En una valoración hecha en un solar donde proyectemos el edificio con mayor edificabilidad posible y uso más lucrativo, o sea aplicando el principio de mayor y mejor uso, tenemos que contemplar ahora otras variables, como periodos de comercialización, periodos de construcción, permisos, etc. De estas variables, basandonos en el principio de Prudencia eligiremos la que nos proporcione un menor valor de tasación.

Principio de Proporcionalidad

Según el cual los informes de tasación se elaborarán con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado.

Principio de Probabilidad

Ante varios escenarios o posibilidades de elección razonables se eligirán aquellos que se estimen más probables.

El Principio de Mayor y Mejor Uso.

El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas al económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor.

El Principio de Finalidad

La finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir. Los criterios y métodos de valoración utilizados serán coherentes con la finalidad de la Valoración.

Principio de Anticipación.

La orden ECO/805/2003 de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras recoge 10 principios que deben regir la valoración inmobiliaria, entre ellos se encuentra:

El principio de Anticipación.

El valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro.

O sea un comprador estará dispuesto a pagar más por un inmueble que proporcione rentas más altas en su explotación económica, luego esta claro que el valor del inmueble es función directa de las expectativas de renta que este tenga.