Si el perito no visita el inmueble la valoración no es válida

Perito y Tasador Una Sentencia del Tribunal Supremo establece como criterio general la inspección del bien inmueble a valorar en el dictamen de perito La sentencia de la Sección Segunda de la Sala Tercera del Tribunal Supremo ha establecido como principio general la obligatoriedad de visitar el inmueble cuando sea necesario realizar una valoración del mismo para realizar una comprobación de valores por parte de la Administración Tributaria. Esta visita permitirá al perito comprobar las características del bien y valorarlas desde el conocimiento real de las mismas, mediante el examen personal y directo del objeto de valoración, ya que, de otra forma, el dictamen no podría ser tenido en cuenta por no contener el estado de conservación o la calidad de lo materiales utlizados. Los dictámenes en la comprobación de valores Los dictámenes emitidos para la comproación de valores han de contener los elementos, datos, razonamientos y justificaciones necesarias, para que los interesados puedan conocer las razones del valor resultante. Es por ello que , según señala la sentencia, los informes periciales deben contener los criterios, elementos de juicio o datos técnicos que se hayan tenido en cuenta para el cálculo del valor del inmueble. Según el art. 114.1 de la LGT corresponde a la Administración Tributaria acreditar que el valor a aplicar para la práctica de la liquidación es el resultante del dictamen pericial dictado en la comprobación de valores. Si la comprobación de valores no está completamente justificada en el dictamen pericial, se impide que ésta sea puesta en duda o se discrepe de la validez, por ejemplo, del método empleado en el cálculo del valor.De esta manera se obligaría al contribuyente a acudir a la tasación contradictoria, para discutir la comprobación de valores, cuando ni siquiera se conocen las razones de la valoración propuesta por la Hacienda, colocando a los ciudadanos en una evidente situación de indefensión frente a posibles arbitrariedades o errores de los peritos de la Administración. La tasación pericial contradictoria es un último derecho del contribuyente y no la única manera de combatir la tasación realizada por la Administración, que antes ha de cumplir con su obligación de fundar suficientemente los valores a los que ha llegado, sin que el sujeto tributario venga obligado, por su parte, a acreditar el error o la desviación posible de la Hacienda Pública cuando no conoce una justificación bastante de aquellos nuevos valores Es conveniente para todos saber que las tasaciones para la comprobación de valores no alcanzan la presunción de legalidad de los actos administrativos, porque las peritaciones, aunque las practique un funcionario, son dictámenes.

Principio de Prudencia

Ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se eligirá el que dé como resultado un menor valor de tasación. Este principio parece contradictorio con el anteriormente expuesto de Mayor y mejor Uso, pero no es así. En una valoración hecha en un solar donde proyectemos el edificio con mayor edificabilidad posible y uso más lucrativo, o sea aplicando el principio de mayor y mejor uso, tenemos que contemplar ahora otras variables, como periodos de comercialización, periodos de construcción, permisos, etc. De estas variables, basandonos en el principio de Prudencia eligiremos la que nos proporcione un menor valor de tasación.

Principio de Proporcionalidad

Según el cual los informes de tasación se elaborarán con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado.

Principio de Probabilidad

Ante varios escenarios o posibilidades de elección razonables se eligirán aquellos que se estimen más probables.

El Principio de Mayor y Mejor Uso.

El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas al económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor.

El Principio de Finalidad

La finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir. Los criterios y métodos de valoración utilizados serán coherentes con la finalidad de la Valoración.

Principio de Anticipación.

La orden ECO/805/2003 de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras recoge 10 principios que deben regir la valoración inmobiliaria, entre ellos se encuentra:

El principio de Anticipación.

El valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro.

O sea un comprador estará dispuesto a pagar más por un inmueble que proporcione rentas más altas en su explotación económica, luego esta claro que el valor del inmueble es función directa de las expectativas de renta que este tenga.

El bien inmueble según el artículo 334 del Código Civil español

Según el Código Civil español en su artículo 334 son bienes inmuebles:

1. Las tierras, edificios, caminos y construcciones de todo género adheridas al suelo.

2. Los árboles y plantas y los frutos pendientes, mientras estuvieren unidos a la tierra o formaren parte integrante de un inmueble.

3. Todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de suerte que no pueda separarse de él sin quebrantamiento de la materia o deterioro del objeto.

4. Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de uso u ornamentación, colocados en edificios o heredades por el dueño del inmueble en tal forma que revele el propósito de unirlos de un modo permanente al fundo.

5. Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de la finca a la industria o explotación que se realice en un edificio o heredad, y que directamente concurran a satisfacer las necesidades de la explotación misma.

6. Los viveros de animales, palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos, cuando el propietarios los haya colocado o los conserve con el propósito de mantenerlos unidos a la finca, y formando parte de ella de un modo permanente.

7. Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que esten en las tierras donde haya de utilizarse.

8. Las minas, canteras o escoriales, mientras su materia permanece unida al yacimiento, y las aguas vivas o estancadas.

9. Los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes, esten destinados por su objeto y condición a permanecer en un punto fijo de un rio, lago o costa.

10. Las concesiones administrativas de obras públicas y las servidumbres y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

¿ Qué es el Bien Inmueble ?

Son aquellos que estan solidarios al lugar, es decir tienen la cualidad de ser objeto de propiedad y tienen la cualidad de estar solidarios al soporte que los sustenta y tienen referenciales fijos e inamovibles respecto de su entorno.