Valoración
1. Acción y efecto de valorar.
Valorar
1. Señalar el precio de algo.
2. Reconocer, estimar o apreciar el valor o mérito de alguien o algo.
Valor
(Del latín valor, valoris)
1. Grado de utilidad o aptitud de las cosas para satisfacer las necesidades o proporcionar
bienestar o deleite.
2. Cualidad de las cosas, en virtud de la cual se da por poseerlas cierta suma de dinero o
equivalente.
De acuerdo con las definiciones citadas, parece lógico que lo primero que hay que
hacer antes de acometer la valoración de un bien inmueble, es determinar las cualidades que
posee el objeto y que le hacen merecedor de distinción entre otros de su misma naturaleza, y
por las cuales el sujeto comprador está dispuesto a pagar por tenerlas. Es decir, para valorar un
bien inmueble, con carácter previo habrá que reconocer, estimar o apreciar las cualidades que
posee el mismo.
La mayoría de los autores coinciden en afirmar que existen una serie de cualidades que
influyen, en mayor o menor medida, en el valor de los bienes inmuebles. En definitiva la
valoración consiste en la determinación de las cualidades que influyen en el valor.
El sector inmobiliario y, por extensión, la valoración inmobiliaria es una actividad
multidisciplinar que requiere de la concurrencia de otras profesiones: arquitectura, ingeniería,
derecho, economía, sociología, estadística, etc.
Así nos encontramos con soportes tecnológicos relacionados con la arquitectura y la
ingeniería, aunque hay que dejar claro que una cosa es construir y otra muy distinta valorar; no
obstante, es imprescindible conocer los elementos constructivos e instalaciones, reconocer su
estado de conservación y la calidad de la construcción, efectuar mediciones y elaborar
presupuestos, interpretar planos y tener conocimientos de topografía.
Otra cuestión a tener en cuenta son los aspectos legales, ya que la tasación del
inmueble dependerá del título de propiedad y de los derechos consolidados que sean
inherentes al objeto de tasación, así como de la normativa que le sea de aplicación. El
conocimiento de la jurisprudencia aplicada a casos concretos, la ley de suelo, leyes
urbanísticas, planeamiento y normativa urbanística municipal, código civil o legislación sectorial,
entre otras, serán imprescindibles conocer y aplicar para acometer una valoración motivada. El
Derecho estará presente en ámbitos tales como la expropiación, la reversión, o la distribución
equitativa de beneficios y cargas en los procesos reparcelatorios.
También son necesarias las herramientas que nos proporcionan la sociología, economía
o estadística para determinar las cualidades de valor que interesan a las personas y por las
cuales están dispuestas a pagar por ellas; analizar las condiciones de cambio
macroeconómicas que influyan en los valores base, calcular los niveles socioeconómicos en los
que se distribuyen las ciudades, o utilizar la matemática estadística para elaborar estudios de
mercado que posibiliten por ejemplo aplicar el método de comparación. En definitiva todo ello
requiere de una cierta especialización.
La identificación correcta del objeto de valoración es condición indispensable para
proceder a su valoración. En muchas ocasiones no se reconoce adecuadamente el bien
inmueble a valorar; ésta es una de las razones, aunque no la única, de que el informe de
tasación realizado por distintos tasadores arroje una dispersión inadmisible.
Para identificar el objeto de tasación será necesario que reconozcamos todas las
cualidades tanto intrínsecas como extrínsecas del mismo y, que además, determinemos el
conjunto de derechos y obligaciones consolidados que gravitan sobre el objeto. El valor del
mismo se obtendrá como sumatorio de las cualidades intrínsecas, más el sumatorio de las
cualidades extrínsecas, más el sumatorio de los derechos consolidados, menos el sumatorio de
las cargas, respondiendo a la siguiente expresión:
VALOR = Σ CUAL_INTR. + Σ CUAL_EXTR. + Σ DERECHOS - Σ CARGAS
Los derechos consolidados vendrán determinados, por una parte, en el título de
propiedad, en el que se indicará si el propietario tiene la propiedad plena de la cosa, o bien si
algunos de los derechos (derechos reales) recaen en otro propietario. Por otra parte, los
derechos estarán fijados en función de lo que determinen las Leyes (planeamiento urbanístico,
legislaciones sectoriales, normativas, ordenanzas, etc.) sin olvidar lo que dice la jurisprudencia,
ya que no pocas veces arroja luz sobre cuestiones relacionadas con la valoración inmobiliaria.
Los métodos de valoración inmobiliaria que se aplican en la práctica habitual son los
siguientes:
• Método del coste.
• Método de comparación y otras técnicas y métodos sintéticos.
• Método residual en sus dos variantes: estático y dinámico.
• Método de actualización de rentas.
• Método del análisis cualitativo.
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